ITBI em Santa Catarina: O Que Muda com a Lei Complementar nº 214/2025

A tributação na transmissão de imóveis sempre gerou debates relevantes no mercado imobiliário catarinense. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do ITBI passa a observar critérios mais alinhados ao valor efetivamente praticado na negociação, reduzindo distorções que eram comuns em diversos municípios.

Para quem compra ou vende imóvel em Balneário Camboriú, Camboriú ou Itajaí, essa mudança impacta diretamente o custo final da operação e a segurança jurídica da escritura.

O que é o ITBI e por que ele gerava controvérsias?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal devido nas transmissões onerosas — como compra e venda.

Na prática, muitos municípios utilizavam o chamado “valor de referência”, definido unilateralmente, como base de cálculo do imposto. Esse valor frequentemente superava o preço declarado no contrato.

Isso resultava em:

• Recolhimentos superiores ao devido
• Questionamentos administrativos e judiciais
• Insegurança para compradores e vendedores

O que muda com a LC nº 214/2025?

A Lei Complementar nº 214/2025 altera o Código Tributário Nacional e reforça um entendimento já consolidado pelo Supremo Tribunal Federal: o ITBI deve incidir sobre o valor real da transação, e não sobre estimativas genéricas estabelecidas previamente pelo município.

Agora:

• O município não pode presumir automaticamente que o valor de mercado é maior que o declarado.
• A utilização de valor superior exige procedimento administrativo específico, com critérios técnicos e possibilidade de contraditório.
• Não é mais legítima a cobrança baseada apenas em tabela genérica.

Em Santa Catarina, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina já vinha acompanhando essa orientação em decisões recentes, o que reforça a necessidade de adequação prática nos municípios.

Impacto prático em Balneário Camboriú, Camboriú e Itajaí

Em cidades como Balneário Camboriú, Camboriú e Itajaí — onde há forte valorização imobiliária — a definição da base de cálculo do ITBI influencia diretamente o planejamento financeiro da compra.

Com a nova regra:

• A base de cálculo tende a refletir o valor efetivamente negociado
• Reduz-se o risco de cobranças automáticas inflacionadas
• Há maior previsibilidade no custo total da operação

Para investidores e compradores de imóveis de maior valor, essa diferença pode representar impacto financeiro relevante.

Como agir de forma técnica e segura?

Antes de recolher o ITBI:

• Verifique qual base de cálculo foi adotada
• Compare com o valor efetivo da negociação
• Solicite esclarecimentos formais se houver divergência
• Avalie a possibilidade de revisão administrativa quando cabível

A análise prévia da guia de ITBI e da estrutura da operação evita recolhimentos superiores ao devido e reduz riscos futuros.

Conclusão: mais previsibilidade tributária no mercado imobiliário

A Lei Complementar nº 214/2025 não representa apenas uma mudança tributária. Ela reforça a importância da condução técnica nas transações imobiliárias, especialmente em mercados dinâmicos como o litoral catarinense.

A integração entre leitura jurídica e estratégia imobiliária é o que permite:

• Reduzir riscos
• Evitar distorções fiscais
• Preservar o patrimônio envolvido na negociação

Vai comprar ou vender imóvel no litoral catarinense?

Antes de recolher o ITBI ou formalizar a escritura, uma análise técnica pode fazer diferença no custo e na segurança da operação.

Se você pretende negociar imóvel em Balneário Camboriú, Camboriú ou Itajaí, posso avaliar juridicamente a base de cálculo do imposto e a estrutura da transação, garantindo previsibilidade e respaldo legal.

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