Usucapião com Compromisso de Compra e Venda: A Nova Tese do TJSC
Muitos proprietários em Balneário Camboriú, Camboriú e Itajaí enfrentam o mesmo dilema: possuem um compromisso de compra e venda, quitaram o imóvel, mas não conseguem a escritura definitiva por entraves burocráticos ou desaparecimento do vendedor. Até pouco tempo, o entendimento predominante era de que, se havia um contrato, a via correta seria a Adjudicação Compulsória, e não a Usucapião.
No entanto, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) consolidou uma tese fundamental que altera esse cenário, trazendo fôlego para a regularização imobiliária em nossa região.
O Conflito: Adjudicação Compulsória ou Usucapião?
Historicamente, a Justiça entendia que a usucapião não poderia ser utilizada como "atalho" para quem tem contrato. A lógica era: se você comprou, deve buscar a transferência da propriedade (Adjudicação).
Contudo, a prática mostra que muitas vezes a Adjudicação é inviável — seja por falhas na cadeia sucessória de contratos ou pela impossibilidade de identificar todos os antigos proprietários em registros de imóveis da região, que cresceram de forma acelerada nas últimas décadas.
A Nova Tese do TJSC em 2026
A tese atual do TJSC, em consonância com o STJ, reconhece que o compromisso de compra e venda é um justo título que fundamenta a posse ad usucapionem. O entendimento é de que o comprador não pode ficar em um "limbo jurídico" caso a via da adjudicação se mostre inócua ou excessivamente onerosa.
Portanto, preenchidos os requisitos de posse mansa, pacífica e o decurso do tempo, o possuidor tem o direito constitucional de optar pela via da usucapião para sanear o vício registral e obter a propriedade plena.
Visão Prática em Balneário Camboriú e Região
Como Advogado Imobiliário e Corretor, observo que em cidades como Itajaí (Praia Brava) e Camboriú, muitos terrenos e apartamentos de prédios mais antigos sofrem com a falta de continuidade registral.
A aplicação desta tese permite que o imóvel ganhe liquidez. Um imóvel sem matrícula regularizada pode valer até 40% menos no mercado. Ao regularizar via usucapião sob esta tese, transformamos um "contrato de gaveta" em uma matrícula pronta para venda, financiamento bancário e valorização real.
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Conclusão e Segurança Jurídica
A escolha entre a adjudicação compulsória (agora também possível via extrajudicial) e a usucapião depende de uma análise técnica minuciosa da cadeia documental. O risco de uma escolha errada é o indeferimento do processo após anos de espera.
Se você possui um imóvel nesta situação em nossa região, a estratégia híbrida — que une o olhar jurídico processual e a expertise de mercado — é o caminho mais seguro para garantir o seu patrimônio.
Dúvidas sobre a regularização do seu imóvel? Como Advogado e Corretor atuante em Balneário Camboriú e região, auxilio você a encontrar o caminho mais rápido e seguro para obter a sua escritura definitiva. Entre em contato com Rodrigo Batista.