Usucapião com Contrato de Compra e Venda: Nova Tese do TJSC Pode Viabilizar a Regularização de Imóveis

A regularização imobiliária ainda é um desafio frequente em Santa Catarina. Situações como ausência de matrícula individualizada, loteamentos antigos ou desaparecimento do vendedor acabam impedindo a lavratura da escritura definitiva.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina firmou entendimento relevante que pode destravar muitos desses casos: é possível propor ação de usucapião mesmo existindo contrato de compra e venda, desde que demonstrada a inviabilidade concreta da regularização pelas vias tradicionais.

A decisão foi fixada em sede de IRDR (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas), o que uniformiza a aplicação da tese em todo o Estado.

O que a tese estabelece

De forma objetiva, o Tribunal definiu que:

• A existência de contrato de compra e venda não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião;
• A ação é admissível quando não for possível regularizar o imóvel por escritura pública ou adjudicação compulsória;
• A usucapião não pode ser utilizada apenas para evitar custos cartorários ou tributários;
• É indispensável comprovar que a via judicial é necessária diante de impedimento real.

Esse entendimento reconhece uma realidade prática recorrente no mercado imobiliário: nem sempre o caminho contratual é suficiente para consolidar o domínio.

Quando o usucapião se torna alternativa legítima?

Em diversos municípios catarinenses, especialmente no litoral, são comuns situações como:

• Imóveis antigos sem matrícula individualizada;
• Lotes em áreas sem desmembramento formal;
• Vendedor falecido ou não localizado;
• Contratos antigos sem possibilidade de escritura;
• Transmissões informais entre familiares.

Nesses casos, a usucapião deixa de ser exceção e passa a ser instrumento legítimo de regularização.

Usucapião x Adjudicação Compulsória: qual a diferença?

A adjudicação compulsória é cabível quando:

• Existe contrato válido;
• O imóvel possui matrícula;
• O vendedor se recusa a outorgar escritura.

Já a usucapião pode ser adequada quando:

• Não há matrícula individualizada;
• O imóvel está inserido em área irregular;
• O vendedor faleceu sem inventário;
• Há impossibilidade prática de formalização convencional.

A tese firmada pelo TJSC reconhece essa distinção de forma técnica e pragmática.

Requisitos que precisam ser comprovados

Para o reconhecimento da usucapião, é necessário demonstrar:

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta (5, 10 ou 15 anos, conforme a modalidade);
• Ânimo de dono;
• Boa-fé, quando exigida;
• Inviabilidade de regularização por outro meio;
• Prova documental e testemunhal consistente.

Cada caso exige análise técnica individualizada, especialmente quanto à modalidade aplicável e à estratégia processual.

Impacto prático em Balneário Camboriú, Camboriú e Itajaí

Em cidades como Balneário Camboriú, Camboriú e Itajaí — onde há crescimento urbano acelerado e histórico de ocupações antigas — a tese tem relevância concreta.

A regularização por usucapião pode:

• Viabilizar financiamento futuro;
• Permitir venda regular do imóvel;
• Garantir segurança registral;
• Valorizar significativamente o patrimônio.

Após a regularização, é importante também observar a correta incidência tributária na transmissão do imóvel, especialmente quanto ao ITBI. Entenda o que mudou com a Lei Complementar nº 214/2025 e como isso pode impactar a compra e venda.

A partir de quando a tese se aplica?

O entendimento foi fixado no IRDR nº 5061611-54.2022.8.24.0000, passando a orientar os julgamentos no âmbito do Tribunal.

Por se tratar de precedente qualificado, sua aplicação tende a ser observada de forma uniforme no Estado.

Conclusão: regularização com fundamento jurídico sólido

A decisão do TJSC não flexibiliza requisitos. Ela reconhece a realidade do mercado e oferece solução jurídica adequada quando o caminho contratual se mostra inviável.

A correta definição entre adjudicação compulsória e usucapião exige leitura técnica do caso concreto — especialmente quanto à matrícula, cadeia dominial e viabilidade registral.

Regularizar não é apenas resolver um problema documental. É consolidar patrimônio com segurança jurídica.

Precisa regularizar um imóvel no litoral catarinense?

Se você enfrenta dificuldades para formalizar escritura ou registrar imóvel adquirido por contrato antigo, uma análise técnica pode indicar a estratégia mais eficiente.

Atuo na condução de regularizações imobiliárias com abordagem integrada — jurídica e registral — voltada à segurança patrimonial.

Se você está comprando, vendendo ou investindo em imóvel no litoral catarinense, a avaliação estratégica da operação pode evitar riscos e melhorar a rentabilidade.

➡️ Fale comigo para uma consultoria imobiliária completa, com análise jurídica integrada.