🏡 Usucapião com Contrato de Compra e Venda: TJSC firma nova tese que pode destravar a regularização de imóveis
✅ Introdução: uma nova esperança para quem não consegue regularizar o imóvel
Você comprou um imóvel, pagou por ele, tomou posse, mas não consegue registrar em seu nome porque o vendedor desapareceu ou o terreno está irregular?
Uma nova tese firmada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) traz um entendimento inovador e muito bem-vindo: é possível propor ação de usucapião mesmo existindo um contrato de compra e venda, desde que haja um impedimento real para a regularização tradicional.
⚖️ O que diz a nova tese do TJSC sobre usucapião?
A decisão foi firmada no julgamento de um IRDR (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas), de forma a unificar o entendimento das Câmaras de Direito Civil do TJSC.
Confira os principais pontos da tese:
- É possível ajuizar ação de usucapião mesmo com contrato de compra e venda, desde que seja comprovadamente inviável regularizar o imóvel por escritura pública ou adjudicação compulsória.
- A ausência de matrícula, desmembramento ou irregularidade do lote não impede, por si só, a declaração de domínio via usucapião.
- A usucapião não pode ser usada apenas para evitar custos com cartório ou tributos. É necessário comprovar que a via judicial é realmente necessária.
🧱 Na prática: quando o usucapião pode ser a melhor saída?
A tese é um avanço para situações bastante comuns em Santa Catarina e no Brasil:
- 🏚️ Imóveis antigos sem matrícula individualizada;
- 🏘️ Lotes em áreas irregulares ou sem desmembramento oficial;
- 🧾 Casos em que o comprador não consegue contato com o vendedor para formalizar escritura;
- 🧱 Conjuntos habitacionais informais ou propriedades repassadas entre familiares sem formalização.
Em todos esses casos, o usucapião pode restaurar a dignidade da posse e garantir segurança jurídica ao comprador de boa-fé.
📌 Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?
- Adjudicação compulsória: É utilizada quando existe um contrato de compra e venda e o vendedor se recusa a lavrar escritura. Exige que o imóvel tenha matrícula em nome do vendedor.
- Usucapião: Pode ser usada quando nem mesmo a adjudicação é possível, por ausência de matrícula, falecimento do vendedor, desaparecimento ou irregularidades do imóvel.
O novo entendimento do TJSC reconhece essa lacuna prática e permite o uso do usucapião como solução legítima nesses casos.
🧑⚖️ Como comprovar o direito à usucapião nesses casos?
O interessado deverá demonstrar, entre outros requisitos:
✔️ Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5, 10 ou 15 anos (dependendo da modalidade);
✔️ Boa-fé e intenção de dono;
✔️ Comprovação de que a regularização formal é inviável por outros meios;
✔️ Documentos, testemunhas, plantas, croquis, fotos e eventualmente declaração de confrontantes.
📅 A partir de quando essa tese vale?
A decisão se aplica a ações ajuizadas a partir da publicação da tese (processo nº 5061611-54.2022.8.24.0000), passando a orientar todos os julgamentos no Estado de Santa Catarina.
📍 Conclusão: mais segurança jurídica para quem precisa regularizar
Essa importante decisão do TJSC reconhece a realidade de milhares de famílias e compradores que vivem com um imóvel que é seu de fato, mas não de direito.
Com esse novo entendimento, a Justiça abre caminho para uma regularização mais humana, realista e acessível.
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