Novo Código Civil e os aluguéis de curta duração: o que muda com o PL 4/2025?

Introdução: mais controle aos condomínios, menos espaço para o Airbnb?

Você sabia que a proposta do Novo Código Civil pode permitir que os condomínios proíbam aluguéis de curta duração, como os realizados via Airbnb, Booking e outras plataformas digitais?

O Projeto de Lei n.º 4/2025, que propõe uma ampla atualização do Código Civil, já está em tramitação no Senado e inclui dispositivos que impactam diretamente o mercado imobiliário, o direito condominial e os contratos de locação por temporada.

Para quem investe em imóveis com foco em locações curtas ou atua na gestão condominial, o tema merece atenção especial — e pode exigir ajustes de estratégia, postura e contrato.

O que diz o PL 4/2025 sobre locações de curta duração

Entre os diversos pontos relevantes do projeto, um deles trata diretamente da possibilidade de os condomínios limitarem ou proibirem aluguéis de curta duração, especialmente os realizados com frequência ou por meio de plataformas digitais.

A proposta, tal como apresentada pela Comissão de Juristas presidida pelo ministro aposentado Luis Felipe Salomão, visa conceder aos condomínios maior autonomia para definir, em convenção, regras sobre a utilização das unidades autônomas — inclusive vedando expressamente a locação por temporada, se assim desejarem.

A redação sugerida no novo texto do Código prevê que a convenção possa estabelecer essa restrição com quórum qualificado, mas facilitado, fortalecendo o princípio da função social da propriedade e da convivência harmoniosa no condomínio edilício.

Por que isso importa?

O PL 4/2025 busca enfrentar um debate que há anos vem sendo travado nos tribunais: alugar por poucos dias via aplicativos é um uso residencial ou comercial da unidade?

Para muitos condôminos, a prática gera trânsito excessivo de estranhos, perda da privacidade, risco à segurança e uso indevido das áreas comuns. Para investidores e proprietários, trata-se de uso legítimo da propriedade e fonte de renda recorrente.

O novo Código tende a consolidar o entendimento de que os próprios condôminos, reunidos em assembleia e respaldados pela convenção, poderão decidir se permitem ou não esse tipo de locação.

Impactos no mercado imobiliário e condominial

Riscos para investidores e locadores:

• Redução da rentabilidade de imóveis adquiridos com foco em locação de curta duração.
• Eventual desvalorização de imóveis em condomínios com restrição expressa.
• Judicialização crescente em edifícios onde a convenção é omissa ou mal redigida.
• Dificuldade na revenda de unidades já operadas com fins de temporada.

Oportunidades para síndicos, advogados e corretores consultivos:

• Fortalecimento da autonomia condominial, com foco em segurança e bem-estar.
• Geração de demanda por orientação jurídica especializada em convenções e assembleias.
• Necessidade de mediação e ajustes contratuais com base na nova legislação.
• Segmentação de imóveis conforme perfil de uso (residencial x rentável), valorizando a consultoria personalizada.

E o que diz a jurisprudência atual?

O tema não é novo nos tribunais, mas continua envolto em controvérsia.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu em casos como o REsp 1819075/SP e o REsp 1819075/MG, reconhecendo que locações por temporada via aplicativos não descaracterizam, por si só, a destinação residencial da unidade — salvo se houver proibição expressa na convenção condominial.

Ou seja, a ausência de norma clara abre margem para conflitos. O PL 4/2025 tenta suprir essa lacuna ao estabelecer que a convenção poderá tratar expressamente do tema, com força legal e presunção de legitimidade.

Conclusão: o jogo está mudando. Prepare-se.

A reforma do Código Civil, se aprovada nos termos do PL 4/2025, pode marcar um divisor de águas para o uso de imóveis em condomínios, trazendo maior clareza legal, mas também novas obrigações e cuidados.

Para proprietários, investidores, síndicos e corretores de imóveis, o momento exige atenção redobrada ao texto das convenções, às atas de assembleia e à estratégia de ocupação dos imóveis.

Se você já atua com locações por temporada ou pretende adquirir um imóvel para esse fim, é hora de buscar orientação jurídica especializada

E se você é síndico ou membro do conselho, pode ser o momento ideal para revisar sua convenção e alinhar o uso das unidades à vontade da coletividade.

Quer saber como adaptar sua convenção ou seu contrato às novas regras?

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