Novo Código Civil e Locações de Curta Duração: O Que Pode Mudar com o PL 4/2025
A proposta de atualização do Código Civil em tramitação no Senado Federal — Projeto de Lei nº 4/2025 — traz alterações relevantes para o Direito Condominial e para o mercado de locações por temporada.
Entre os pontos mais debatidos está a possibilidade de a convenção condominial restringir ou vedar expressamente locações de curta duração realizadas por meio de plataformas digitais.
O tema impacta diretamente proprietários, investidores, síndicos e administradores de condomínios.
O que propõe o PL 4/2025?
O projeto, elaborado por comissão de juristas presidida pelo ministro aposentado Luis Felipe Salomão, propõe ajustes na disciplina do condomínio edilício.
A intenção é reforçar a autonomia condominial, permitindo que a convenção:
- Estabeleça regras claras sobre o uso das unidades;
- Restrinja ou proíba locações de curta duração;
- Defina quórum qualificado para essa deliberação.
A proposta dialoga com princípios como função social da propriedade e convivência harmônica no condomínio.
Importante destacar: o projeto ainda está em tramitação legislativa e pode sofrer alterações.
Como a jurisprudência trata o tema atualmente?
O debate não é novo.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou a matéria em precedentes relevantes, como o REsp 1.819.075/SP, firmando entendimento de que:
- A locação por temporada via plataformas digitais não descaracteriza automaticamente a destinação residencial;
- A restrição é possível quando houver previsão expressa na convenção condominial.
Ou seja, na ausência de regra clara, a controvérsia tende a ser resolvida caso a caso.
O PL 4/2025 busca justamente conferir maior segurança normativa ao permitir que a convenção trate expressamente do tema.
Possíveis impactos práticos
Para investidores e proprietários
- Necessidade de analisar previamente a convenção condominial antes da aquisição;
- Risco de limitação de rentabilidade em edifícios com vedação expressa;
- Maior previsibilidade quanto ao uso permitido da unidade.
Para condomínios e síndicos
- Fortalecimento da autonomia deliberativa;
- Redução de conflitos internos quando houver norma clara;
- Maior responsabilidade na redação da convenção e na condução das assembleias.
Relevância para o litoral catarinense
Em cidades como Balneário Camboriú, Itajaí e Camboriú, onde a locação por temporada é prática comum e economicamente relevante, eventual alteração legislativa pode influenciar:
- Estratégias de investimento;
- Estruturação contratual;
- Planejamento de uso das unidades;
- Valorização de determinados empreendimentos.
A análise prévia da convenção e do perfil do condomínio torna-se etapa essencial antes da compra.
O que observar neste momento?
Enquanto o projeto não é convertido em lei, recomenda-se:
- Revisar convenções condominiais quanto à clareza sobre uso das unidades;
- Avaliar riscos jurídicos antes de estruturar locação de curta duração;
- Analisar quóruns exigidos para eventuais alterações;
- Estruturar contratos compatíveis com a legislação vigente.
Conclusão
O PL 4/2025 não cria automaticamente uma proibição geral das locações por temporada. Ele tende a reforçar a autonomia dos condomínios para disciplinar o tema.
Para investidores e síndicos, o cenário exige análise técnica, leitura da convenção e acompanhamento legislativo.
No mercado imobiliário atual, estratégia jurídica preventiva é tão importante quanto a escolha do imóvel.
Avaliação jurídica condominial
Se você atua com locação por temporada ou participa da gestão condominial, a análise da convenção e da estrutura normativa pode evitar conflitos futuros.
A orientação adequada começa antes da deliberação em assembleia ou da assinatura do contrato.
E se você está comprando, vendendo ou investindo em imóvel no litoral catarinense, lembre-se que a avaliação estratégica da operação pode evitar riscos e melhorar a rentabilidade.
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