Airbnb em Balneário Camboriú: Guia Jurídico e Imobiliário para Proprietários e Coanfitriões em 2026

Introdução

O uso do Airbnb em Balneário Camboriú deixou de ser uma alternativa pontual e passou a integrar uma estratégia estruturada de renda imobiliária.

A cidade reúne fatores que impulsionam o short-term rental (STR):

• alta demanda turística durante todo o ano
• imóveis de alto padrão
• liquidez elevada
• perfil de hóspedes exigente

Mas há um ponto crítico: operar no Airbnb sem estrutura jurídica e tributária adequada pode transformar uma boa oportunidade em passivo financeiro.

Neste guia, você entenderá como estruturar a operação com segurança, seja como proprietário ou coanfitrião.

Airbnb é locação ou hospedagem? (Entendimento jurídico atual)

O que diz o STJ

A principal dúvida é: o Airbnb é locação ou atividade hoteleira?

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é:

• A locação por temporada via plataforma digital não é automaticamente atividade comercial/hoteleira
• Aplica-se, em regra, a Lei do Inquilinato, especialmente no regime de curta duração

Contudo, há uma ressalva fundamental:

• O condomínio pode proibir a prática, desde que exista previsão expressa na Convenção, aprovada por quórum qualificado.

Risco prático ignorado por muitos

Antes de anunciar no Airbnb, é essencial:

• verificar Convenção de Condomínio
• analisar Regimento Interno
• identificar eventuais restrições a locações por temporada

A ausência dessa análise pode resultar em:

• multas condominiais
• ações judiciais
• até discussão sobre comportamento antissocial

Tributação do Airbnb em 2026: o que mudou?

Reforma Tributária (LC 214/2025)

A nova realidade fiscal trouxe um olhar mais técnico sobre o STR.

Com a Lei Complementar nº 214/2025:

• houve aproximação da atividade à lógica de serviços/hospedagem
• aumentou a necessidade de controle de receitas

Quando incide IBS/CBS (novo IVA)?

Dois critérios são relevantes:

• mais de 3 imóveis operados
• receita anual acima de R$ 240 mil

Nesses casos, a atividade pode ser considerada empresarial, exigindo:

• estruturação via pessoa jurídica
• apuração de tributos no novo sistema

E o pequeno proprietário?

Para quem possui um ou dois imóveis:

• permanece a regra do Carnê-Leão (PF)
• tributação sobre rendimento mensal

Mas atenção:

• mesmo nesse cenário, o planejamento tributário já se tornou estratégico.

Coanfitrião no Airbnb: papel, contrato e responsabilidade

A figura do coanfitrião profissionalizou o mercado.

O que faz um coanfitrião?

• gestão de reservas
• comunicação com hóspedes
• organização do imóvel
• check-in e check-out
• manutenção do padrão de qualidade

O ponto jurídico que quase ninguém observa

O vínculo entre proprietário e coanfitrião não deve se limitar ao app.

É essencial formalizar:

• Contrato de prestação de serviços de coanfitrionagem

Esse contrato deve prever:

• responsabilidade por danos
• padrão de vistoria
• gestão de reclamações
• divisão de receitas
• regras de rescisão

Tributação na prática

• Proprietário: tributa o valor líquido recebido
• Coanfitrião: tributa sua comissão

A ausência de formalização pode gerar conflito e inconsistência fiscal.

Balneário Camboriú: por que o Airbnb performa acima da média?

Rentabilidade e liquidez

O mercado de STR em Balneário Camboriú apresenta:

• alta taxa de ocupação
• diárias elevadas em alta temporada
• forte demanda em feriados e eventos

Em muitos casos, o rendimento supera a locação anual — desde que haja gestão eficiente.

Perfil do hóspede em 2026

O público atual exige mais do que localização.

Entre os diferenciais valorizados:

• automação residencial (smart living)
• enxoval premium
• internet de alta velocidade
• padrão estético elevado
• experiência similar à hotelaria

Regiões próximas à Praia Brava também influenciam positivamente na atratividade, especialmente para hóspedes que buscam equilíbrio entre sofisticação e contato com natureza.

Onde a maioria erra no Airbnb

Proprietários

• anunciam sem analisar o condomínio
• não formalizam contrato com coanfitrião
• subestimam obrigações fiscais

Coanfitriões iniciantes

• operam sem contrato
• não delimitam responsabilidades
• ignoram padrão de qualidade

Gestão do imóvel

• ausência de padronização
• fotos amadoras
• falta de estratégia de precificação

Resultado: baixa ocupação e avaliações negativas.

Por que a atuação híbrida faz diferença

A gestão de imóveis para Airbnb envolve:

• Direito Imobiliário
• Direito Condominial
• Tributação
• Estratégia comercial

A integração entre corretagem e assessoria jurídica permite:

• estruturar operação segura
• evitar conflitos condominiais
• otimizar rentabilidade
• reduzir riscos fiscais

Para entender melhor essa atuação integrada e estratégica no mercado imobiliário, é possível acessar o hotsite profissional com detalhamento completo dessa abordagem.

Perguntas frequentes (FAQ)

O condomínio pode proibir Airbnb?

Sim, desde que haja previsão expressa na Convenção aprovada conforme quórum legal.

Airbnb paga imposto?

Sim. Pessoa física declara via Carnê-Leão; operações maiores podem exigir estrutura empresarial.

Vale a pena ter coanfitrião?

Sim, especialmente para quem busca escala e profissionalização — desde que haja contrato formal.

Airbnb é mais rentável que aluguel anual?

Em muitos casos, sim. Mas exige gestão ativa e controle operacional.

Conclusão

O Airbnb em Balneário Camboriú é uma oportunidade real de geração de renda — mas exige estrutura.

Operar de forma informal pode gerar:

• passivos jurídicos
• conflitos condominiais
• problemas fiscais

A profissionalização da atividade, especialmente com suporte técnico e jurídico, é o que separa operações sustentáveis de riscos ocultos.

Antes de anunciar seu imóvel ou estruturar operação no Airbnb, avalie aspectos jurídicos, condominiais e tributários.

Uma análise prévia pode evitar riscos e maximizar o retorno da locação.

Sobre o autor

Rodrigo Batista atua em Balneário Camboriú com abordagem integrada entre corretagem e assessoria jurídica imobiliária e condominial.

Sua atuação é voltada à estruturação segura de operações imobiliárias e gestão estratégica de ativos.